ადაპტირებული ვებ გვერდი

Phone
მიწის რეგისტრაციის რეფორმა

2016 წლის 1 აგვისტოდან ამოქმედდა კანონი, რომელიც მიწის რეგისტრაციას ამარტივებს და მას მოქალაქეთათვის მაქსიმალურად ხელმისაწვდომს ხდის. საკანონმდებლო ცვლილებების მიზანი იმ სირთულეების აღმოფხვრაა, რომელთაც მიწის ნაკვეთების მფლობელები ქონების რეგისტრაციის პროცესში აწყდებოდნენ. კანონის თანახმად, მიწის ნაკვეთების რეგისტრაციის პროცედურა გამარტივდა; მოიხსნა ბარიერები, რომლებიც მესაკუთრეს ექმნებოდა, ხოლო რეგისტრაციის პროცედურა წახალისდა. ახალი კანონი უძრავი ქონების რეგისტრაციის პროცედურების გამარტივებასა და მესაკუთრის უფლებების დაცვაზეა ორიენტირებული.

რეფორმის  შემუშავება და შესაბამისი კანონის მომზადება მიწის რეგისტრაციის კუთხით არსებულმა პრობლემებმა გამოიწვია.  რეფორმაზე მუშაობისას მიწის მარტივი რეგისტრაციისთვის ხელისშემშლელი პრობლემები გამოვლინდა და მათ აღმოსაფხვრელად სპეციალური კანონი მომზადდა, რომლითაც:

• შემუშავდა საამზომველო ნახაზის ერთიანი სტანდარტი

აზომვით ნახაზში არსებული უზუსტობა ხშირად ხდებოდა მიწის რეგისტრაციის ხელისშემშლელი ფაქტორი. ე. წ. გადაფარვების არსებობის გამო, საჯარო რეესტრს ათასობით სარეგისტრაციო საქმის შეჩერება უხდებოდა, პრობლემის მოგვარება კი მხოლოდ სასამართლოს გზით იყო შესაძლებელი, რაც მოქალაქეებისთვის დროისა და დამატებითი რესურსის ხარჯვას ნიშნავდა. ამ პრობლემებს საამზომველო საქმიანობის სფეროს მოუწესრიგებლობა იწვევდა. ხშირად საკადასტრო ნახაზები ოფისიდან გაუსვლელად სრულდებოდა, რაც ცდომილების მიზეზი ხდებოდა, აფერხებდა მიწის რეგისტრაციის პროცესს და ლახავდა მესაკუთრეთა უფლებებს.

გატარებული ცვლილებების შედეგად საქართველოს მთავრობის მიერ აზომვითი ნახაზის ერთიანი სტანდარტი დამტკიცდა. ამზომველსა და მოქალაქეს შორის გაიმიჯნა პასუხისმგებლობა. კერძოდ, უძრავი ნივთის ადგილმდებარეობასა და საზღვრის იდენტიფიცირებაზე პასუხისმგებელია მესაკუთრე, ხოლო აზომვითი სამუშაოების სრულყოფილად შესრულებასა და ნახაზის სისწორეზე კი - ამზომველი.

ახალი სტანდარტები უფრო მეტად დაცულს ხდის როგორც მიწის მესაკუთრეების, ისე ამზომველების უფლებებს. ამზომველი აზომავს მიწის ნაკვეთს ცდომილების გარეშე, რაც მინიმუმამდე დაიყვანს მესაკუთრეებს შორის სამომავლო დავების წარმოშობის რისკს. კვალიფიციური ამზომველის საქმიანობა მოთხოვნადი ხდება.

გარდა ამისა, საჯარო რეესტრს მიენიჭა უფლებამოსილება, ადგილზე გადაამოწმოს სარეგისტრაციოდ წარდგენილი საკადასტრო ნახაზის სისწორე, რაც კიდევ უფრო მეტად დაიცავს მესაკუთრის უფლებებს.

• სახელმწიფო მოქალაქეს საკუთრების დამადასტურებელი საბუთების მოძიებაში ეხმარება

რეფორმის დაწყებამდე მოქალაქე მიწის რეგისტრაციისას ვალდებული იყო, მარეგისტრირებელი ორგანოსთვის ის სრული დოკუმენტაცია წარედგინა, რაც მიწაზე მის საკუთრებას დაადასტურებდა; დოკუმენტებში ხარვეზების არსებობის შემთხვევებში კი, საჯარო რეესტრი ქონების რეგისტრაციაზე უარს ამბობდა. დოკუმენტების ხელახლა შეგროვება და დაფიქსირებული ხარვეზის გამოსწორება მიწის მესაკუთრის ვალდებულებას წარმოადგენდა − სხვაგვარად მისი საკუთრება ვერ დარეგისტრირდებოდა.

ახალი კანონის თანახმად, საჯარო რეესტრი რეგისტრაციის პროცესის თანამონაწილე გახდა. დოკუმენტების, მათ შორის, საარქივო დოკუმენტაციის, მოძიებაში მოქალაქეს საჯარო რეესტრი ეხმარება. გაიზარდა იმ დოკუმენტაციის ჩამონათვალიც, რომლის საფუძველზეც მიწის რეგისტრაციაა შესაძლებელი. ცვლილებების თანახმად, ქონების რეგისტრაციაზე უარის მიზეზი მხოლოდ დოკუმენტებში არსებული მნიშვნელოვანი შეუსაბამობაა. უმნიშვნელო ხარვეზი − მფლობელის სახელის, გვარის შეუსაბამობა, უზუსტობა ასოებში, არასწორი დაწერილობა და სხვა − აღარაა მიწის რეგისტრაციის ხელისშემშლელი, თუ პიროვნების სხვა მაიდენტიფიცირებელი მონაცემები (მაგალითად, პირადი ნომერი, საცხოვრებელი მისამართი და ა. შ.) ერთმანეთს შეესაბამება. ეს საკითხი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ეთნიკური უმცირესობებით კომპაქტურად დასახლებული რეგიონებისათვის.

გარდა ამისა, შესაძლებელია ხარვეზიანი დოკუმენტაციის ლეგალიზება და ფაქტების კონსტატაციის გამოყენება. სახელმწიფო და ადგილობრივი თვითმმართველობა მჭიდროდ თანამშრომლებენ საკუთრების დადგენის ნაწილში, რაც ახალი საკანონმდებლო ცვლილებებითაა მხარდაჭერილი.

• სახელმწიფო მესაკუთრეებს დავების მოგვარებაში ეხმარება

ახალი კანონის ამოქმედებით სახელმწიფო მოქალაქეს დავის მოგვარების სწრაფ და იაფ მეთოდს სთავაზობს. მედიატორების, მათ შორის სანოტარო მედიაციის, მეშვეობით, სახელმწიფო მოქალაქეებს საკუთრებაზე წარმოქმნილი დავების მარტივად, სასამართლო დავის გარეშე, მოგვარებაში ეხმარება.

2020 წლის 1 იანვრიდან მიწის რეგისტრაცია საქართველოს მოქალაქეებს კიდევ უფრო მარტივად შეუძლიათ

მიწის რეგისტრაციის რეფორმის ფარგლებში დადგენილი რეგისტრაციის გამარტივებული წესი, რომელიც 2020 წლის 1 იანვრამდე მოქმედებდა, გახდა მიწაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ზოგადი წესი და ამოქმედდა უვადოდ.  2016 წლიდან დაწყებული მიწის რეგისტრაციის რეფორმის გახანგრძლივება მოქალაქეთა მხრიდან რეფორმის მიმართ მაღალი ინტერესითა იყო განპირობებული. რეფორმის ამოქმედების შემდეგ მოქალაქეთა მიმართვიანობა, საშუალოდ, ხუთჯერ გაიზარდა, ხოლო მიწაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ტემპი - სამზე მეტჯერ.  

მიწის რეგისტრაციის სახელმწიფო რეფორმის ფარგლებში შემუშავებული გამარტივებული წესის დანერგვა მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა რეგისტრაციის პროცესის დასრულებას შეუწყობს ხელს. ეს ერთი მხრივ, დაიცავს მესაკუთრეთა უფლებებს, მეორე მხრივ კი, დაეხმარება მთავრობას, შეიმუშაოს სოციალური პროექტები, წარმართოს მიწის ადმინისტრირებისა და მიწათსარგებლობის ეფექტიანი პოლიტიკა, რომელიც ხელს შეუწყობს უწყვეტ ეკონომიკურ ზრდას სოფლის მეურნეობისა და აგრობიზნესის სექტორებში.

რეგისტრაცია კვლავინდებურად წარმოებს ორი სახით: სპორადული და სისტემური წესით.

როგორც სპორადული, ისე სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში:
 

-   გაფართოვდა უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტების ლეგალიზების საფუძვლები. ეს იმას ნიშნავს, რომ დოკუმენტებით, რომლებითაც მიწის რეგისტრაცია შესაძლებელი არ იყო, მოქალაქეები მიწის დარეგისტრირებას შეძლებენ.  მაგალითად, მიღება-ჩაბარების აქტი ან მებაღის წიგნაკი კანონმდებლობის მოთხოვნათა დაცვით შედგენილად ჩაითვლება, თუ მასში არ არის მითითებული დოკუმენტის გაცემის წელი;
 

-   კიდევ უფრო გამარტივდა ფორმის დაუცველად დადებული გარიგებების საფუძველზე უფლებათა რეგისტრაციის წესი. შესაბამისად, ამგვარი გარიგების საფუძველზე მიწის რეგისტრაციას მეტი მოქალაქე შეძლებს. კერძოდ, რეგისტრაცია შესაძლებელი გახდა დოკუმენტის ასლის საფუძველზე, თუკი ასლი დაცულია ეროვნულ არქივში, საჯარო რეესტრში ან სხვა ადმინისტრაციული ორგანოს არქივში;
 

-   გამარტივდა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საკარმიდამო მიწის ნაკვეთებზე. იმ შემთხვევაში, თუ საკარმიდამო მიწის ნაკვეთზე არ იძებნება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია შესაძლებელი იქნება მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ცნობით;
 

-   შესაძლებელი გახდა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია იმ კომლების (ოჯახების) მფლობელობაში არსებულ მიწის ნაკვეთებზე, რომლებიც აღრიცხულნი არიან საკომლო წიგნებში, მაგრამ საკომლო წიგნში  მათი ქონებრივი მდგომარეობის შესახებ ინფორმაცია შევსებული არ არის.  ამგვარი მიწის რეგისტრაცია არ იყო შესაძლებელი. ასეთი შემთხვევებისთვის კანონით დგინდება ფაქტობრივად დაკავებული მიწის ნაკვეთის მაქსიმალური ზღვრული ნორმა − 0,75 ჰა, რაც, სხვადასხვა მუნიციპალიტეტის საკომლო წიგნების ანალიზის საფუძველზე, საოჯახო მეურნეობებისთვის გამოყოფილი მიწის ოდენობების საშუალო მაჩვენებელია. 

გარდა ამისა, სისტემური რეგისტრაციის შემთხვევაში: 

-   რეგიონს, სადაც სისტემური რეგისტრაცია განხორციელდება, განსაზღვრავს იუსტიციის მინისტრი საჭიროებისა და სახელმწიფო ინტერესიდან გამომდინარე;
 -   აზომვითი სამუშაოების ზუსტად ჩატარების მიზნით, იმისათვის, რომ თითოეული მესაკუთრის უფლება სრულად იქნეს დაცული, პროექტის ფარგლებში საკადასტრო სამუშაოების ჩატარება შეეძლებათ მხოლოდ აკრედიტებული სუბიექტის მიერ სერტიფიცირებულ პირებს; 

  მიწის ნაკვეთის და მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობა, ნაცვლად მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლისა, დადგინდება სააგენტოს მიერ; 

-  თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლებას სააგენტო აღიარებს; სააგენტო საკუთრების უფლებას აღიარებს თვითნებურად დაკავებულ ისეთ სათიბ, სახნავ ან საკარმიდამო მიწის ნაკვეთებზეც, რომლებზეც განთავსებული არ არის შენობა-ნაგებობა ან ისინი არ წარმოადგენს საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე მიწის ნაკვეთებს. 

სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში: 

-   თუკი სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილ მიწის ნაკვეთზე დაინტერესებული პირის უფლება ვერ დადასტურდება, საჯარო რეესტრი განსაზღვრავს, რამდენად ექვემდებარება საკუთრების უფლება აღიარებას და მხოლოდ დადებითი პასუხის შემთხვევაში გადაუგზავნის საქმეს მუნიციპალიტეტის საკუთრების უფლების აღიარების კომისიას, რაც განტვირთვას კომისიებს საქმეებისაგან და დააჩქარებს განხილვის პროცესს; 

-   შეიცვალა აღიარების კომისიების მიერ სააგენტოდან გადაგზავნილი საქმეების განხილვის ვადა და ის განისაზღვრება 3 თვით. პასუხის გაუცემლობა ჩაითვლება მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმად და გასაჩივრდება კანონმდებლობით დადგენილი წესით. ცვლილება მნიშვნელოვანია იმის გათვალისწინებით, რომ აღიარების კომისიაში საქმეების განხილვის ხანგრძლივობა და გაჭიანურება დღეს მოქმედი რეგულაციის ერთ-ერთი გამოწვევაა; 

-   გაფართოვდა მიწის მფლობელობის დამადასტურებელი დოკუმენტის ცნება. მათ შორის, თუკი დღეს ასეთ დოკუმენტად მიიჩნევა  ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივში აღრიცხული, 1994 წლამდე თვითნებურად დაკავებული მიწა, ახალი რეგულაციით ეს წესი გავრცელდება 2004 წლის 4 ოქტომბრამდე თვითნებურად დაკავებულ მიწებზე, რაც მიწის დაკანონებას გაუადვილებს მოქალაქეებს, რომლებიც მიწის ნაკვეთებს 1995 წლიდან ფლობენ. 

აღსანიშნავია, რომ არც სპორადული და არც სისტემური რეგისტრაციის შემთხვევაში, 2021 წლის პირველ იანვრამდე მიწის დაკანონება არ მოახდენს გავლენას იმ ოჯახების სარეიტინგო ქულებზე, რომლებიც იღებენ სოციალურ დახმარებას და სარგებლობენ სხვადასხვა შეღავათებით. შესაბამისად, ასეთ ოჯახებს შეუნარჩუნდებათ სოციალური დახმარება და ყველა შეღავათი, რითაც მიწის რეგისტრაციამდე სარგებლობდნენ.  

კანონის ფარგლებში, 2022 წლის 1 იანვრამდე დოკუმენტაციის მოძიება და სისტემატიზაცია, გარიგებაზე მხარეთა ხელმოწერების დამოწმება, სანოტარო მედიაცია, მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარება, ფაქტების კონსტატაცია უსასყიდლოდ, საზღაურის გარეშე შესრულდება, ხოლო მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება და მასში ცვლილება სააგენტოს მიერ გაწეული მომსახურების საფასურის გადახდის გარეშე დარეგისტრირდება. ამასთან, სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში, 2022 წლის 1 იანვრამდე სამკვიდრო მოწმობის გაცემა უფასო იქნება.